Từ chính sách vĩ mô đến cơ hội đầu tư: Bất động sản khu Đông Thành phố Hồ Chí Minh trên đà bứt phá

Trong những năm gần đây, khu Đông TP.HCM nổi lên như một trung tâm mới của thành phố nhờ hưởng lợi trực tiếp từ các thay đổi vĩ mô, chính sách phát triển kinh tế, đầu tư công và khung pháp lý bất động sản. Các chính sách này không chỉ tạo động lực cho tăng trưởng mà còn định hình lại diện mạo đô thị và thị trường bất động sản tại khu vực.

1. Chính sách kinh tế vĩ mô hỗ trợ tăng trưởng

Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2026 ở mức 8,3-8,5%, cao nhất trong vòng 25 năm qua. Để đạt mục tiêu đầy tham vọng này, chính sách tài khóa và tiền tệ đều đang được nới lỏng mạnh mẽ nhằm thúc đẩy sản xuất, đầu tư và tiêu dùng.

• Đầu tư công: được đẩy mạnh, đặc biệt trong lĩnh vực hạ tầng. Ngay từ đầu năm 2025, Chính phủ và Thủ tướng đã ban hành nhiều chỉ đạo yêu cầu các Bộ, ngành, địa phương khẩn trương phân bổ và giải ngân vốn đầu tư công, đảm bảo tiến độ và hiệu quả sử dụng vốn. Đây là động lực quan trọng giúp các dự án hạ tầng tại khu Đông như metro, đường vành đai, cầu - hầm vượt sông Sài Gòn… được triển khai nhanh chóng.

• Tín dụng ngân hàng: 6 tháng đầu năm 2025, tổng dư nợ tín dụng tăng gần 10%, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Riêng lĩnh vực bất động sản tăng trưởng tín dụng khoảng 15% kể từ đầu năm. Điều này cho thấy dòng vốn tín dụng đang chảy mạnh vào bất động sản - lĩnh vực mà khu Đông là tâm điểm phát triển.

• Lãi suất: duy trì ổn định. Lãi suất huy động không biến động lớn, lãi suất cho vay ở mức thấp, giúp giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp và người dân. Nếu Mỹ hạ lãi suất vào tháng 9/2025, áp lực tỷ giá sẽ giảm, tạo thêm dư địa để Việt Nam tiếp tục giảm lãi suất trong nước, kích thích tín dụng và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Việc nới lỏng chính sách vĩ mô, bên cạnh đem lại mục tiêu tích cực là nhằm đạt được mục tiêu tăng trưởng, có những tác động tiêu cực với nhà đầu tư, là lạm phát và sự mất giá đồng tiền.

• Tỷ giá USD/VND diễn biến ngược chiều với thế giới, Việt Nam đồng mất giá 5.6% kể từ đầu năm so với đồng USD, trong khi so với các đồng tiền lớn trên thế giới (đại diện bởi chỉ số DXY), USD giảm gần 10% từ đầu năm. 

• Giá vàng trong nước biến động cùng chiều với giá vàng thế giới, giá vàng miếng SJC tăng 48.8% so với đầu năm.

Với bối cảnh này, Virtus Prosperity đánh giá bất động sản, đặc biệt là nhà đất tại TP.HCM, là kênh đầu tư phù hợp hơn so với vàng hay tiết kiệm, do vừa phòng ngừa rủi ro mất giá VND, vừa nắm bắt cơ hội tăng giá tài sản.

2. Thị trường bất động sản hưởng lợi trực tiếp

Các chính sách vĩ mô kể trên đã tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản, trong đó khu Đông nổi bật nhờ lợi thế vị trí, hạ tầng và quy hoạch.

• Tại Hà Nội, giá chung cư sơ cấp vẫn tăng mạnh, nhưng thị trường thứ cấp hạ nhiệt. Nhà đất tăng đều, đóng vai trò “giữ tiền” cho nhà đầu tư khi giá căn hộ đã lên cao.

• Tại TP.HCM, cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều tăng tích cực. Quý 2/2025, giá căn hộ tăng mạnh, đặc biệt tại khu Đông và khu Nam. Nhà đất và đất nền được đánh giá an toàn, có tiềm năng tăng giá cao hơn so với các loại hình khác.

Nguồn cung chung cư mới tại Thành phố Hồ Chí Minh dự kiến tăng mạnh trong giai đoạn 2025-2027, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội dự kiến tăng trong giai đoạn 2026-2030,  khiến giá chung cư khó tăng đột biến trong các năm tới. 

Tại Thành phố Hồ Chí Minh:

Nguồn: CBRE

Vấn đề này xảy ra tương tự với trường hợp của Hà Nội khi một số đại dự án sẽ làm tăng nguồn cung trong 2 năm tới.

Tại Hà Nội:

Nguồn: CBRE

Virtus Prosperity đánh giá, kênh nhà đất và đất nền ở Thành phố Hồ Chí Minh an toàn và có tiềm năng tăng giá cao hơn so với các loại hình bất động sản khác ở hai thị trường Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Thay đổi khung pháp lý bất động sản

Khu Đông còn hưởng lợi từ loạt điều chỉnh pháp lý quan trọng:

• Luật Đất đai 2024: bãi bỏ khung giá đất, giao UBND tỉnh ban hành bảng giá hàng năm. Tại TP.HCM, bảng giá đất giai đoạn 2024 – 2025 cao gấp 8 – 15 lần so với giai đoạn 2020 – 2024, khiến chi phí sử dụng đất cho các dự án mới tăng đáng kể.

• Siết phân lô bán nền: Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 mở rộng phạm vi cấm phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III. Điều này sẽ làm giảm nguồn cung đất nền, trong khi nhu cầu tại các đô thị lớn như TP.HCM vẫn rất cao.

• Nghị quyết 170 và 171: đưa ra cơ chế đặc thù để tháo gỡ khó khăn về đất đai và dự án tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa. Nhờ đó, nhiều dự án vướng pháp lý tại TP.HCM, trong đó có khu Đông, được kỳ vọng sớm được khơi thông.

• Đề xuất miễn giấy phép xây dựng: TP.HCM kiến nghị miễn phép xây dựng cho nhà dưới 7 tầng, giúp thủ tục đầu tư – xây dựng đơn giản, giảm chi phí và rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Tổng hòa các chính sách kinh tế vĩ mô, đầu tư công và pháp lý bất động sản đang tạo nên lực đẩy mạnh mẽ cho khu Đông TP.HCM. Với vai trò là trung tâm mới của thành phố, khu vực này không chỉ hưởng lợi trực tiếp từ dòng vốn tín dụng và FDI, mà còn từ sự thay đổi khung pháp lý giúp tháo gỡ khó khăn cho các dự án.

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô biến động, lạm phát và VND mất giá, bất động sản – đặc biệt là nhà đất khu Đông, tiếp tục được đánh giá là kênh đầu tư an toàn, tiềm năng và là tâm điểm phát triển của TP.HCM trong những năm tới.

Với thế mạnh trong tư vấn Thị trường, Virtus Prosperity hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận thị trường Việt Nam thông qua việc phân tích khung pháp lý, xác định đối tác địa phương đáng tin cậy và đánh giá tiềm năng ngành nghề, dự án tại từng khu vực.

Chúng tôi giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian thâm nhập thị trường, tối ưu cấu trúc đầu tư, và quản trị rủi ro trong môi trường pháp lý đang thay đổi nhanh – mở ra cơ hội nắm bắt giá trị gia tăng ngay từ giai đoạn đầu của chu kỳ phát triển.