Bất động sản công nghiệp Việt Nam: Vượt thách thức, đón sóng FDI mới

Trong bối cảnh địa chính trị thế giới biến động, chuỗi cung ứng toàn cầu tái cấu trúc và các chính sách thuế mới được thiết lập, bất động sản công nghiệp (BĐS CN) Việt Nam vẫn đang ghi dấu ấn mạnh mẽ với sự phục hồi và bứt phá đáng kể. Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục đổ vào Việt Nam, trở thành cú hích lớn cho phân khúc được ví như “gà đẻ trứng vàng” của thị trường bất động sản.

FDI Tăng Trưởng Ấn Tượng – Đòn Bẩy Của Bất Động Sản Công Nghiệp

Tính đến giữa năm 2025, tổng vốn FDI vào Việt Nam đã đạt hơn 18,4 tỷ USD, tăng 51,2% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, lượng FDI vào lĩnh vực bất động sản, chủ yếu là bất động sản công nghiệp, chiếm tỷ trọng lớn và tiếp tục tăng trưởng ổn định.

Sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam không còn là điều mới lạ. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý trong làn sóng FDI hiện tại là sự chuyển dịch sang các ngành công nghệ cao, trung tâm logistics, kho lạnh và nhà máy xanh. Đây chính là động lực thúc đẩy nhu cầu thuê đất và phát triển hạ tầng trong các khu công nghiệp (KCN) trên cả nước.

Các địa phương như Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh (miền Bắc) và Long An, Bình Dương, Đồng Nai (miền Nam) tiếp tục là điểm đến hấp dẫn với các dự án quy mô lớn. Nhiều "ông lớn" như Foxconn, Pegatron, Samsung, Lego hay Amkor đã cam kết đầu tư hàng tỷ USD vào các KCN tại Việt Nam, góp phần đẩy mạnh nhu cầu phát triển hạ tầng và quỹ đất công nghiệp.

Thách Thức Từ Thuế Quan Và Quy Định Toàn Cầu

Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội, BĐS công nghiệp Việt Nam cũng đang đối mặt với không ít thách thức, đặc biệt là các rào cản về thuế quan và quy định toàn cầu mới.

Một trong những áp lực lớn nhất đến từ việc triển khai thuế tối thiểu toàn cầu (Global Minimum Tax) theo sáng kiến của OECD. Khi các quốc gia áp dụng mức thuế tối thiểu 15% đối với doanh nghiệp đa quốc gia, nhiều tập đoàn sẽ phải cân nhắc lại chiến lược đầu tư và tối ưu lợi nhuận. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến các chính sách ưu đãi thuế mà Việt Nam từng sử dụng để thu hút FDI.

Ngoài ra, căng thẳng thương mại Mỹ - Trung và các chính sách phòng vệ thương mại từ các thị trường lớn như EU, Ấn Độ… cũng có thể khiến dòng chảy hàng hóa và chuỗi sản xuất gặp khó khăn, từ đó tác động ngược đến hoạt động thuê đất, kho xưởng tại các KCN.

Đối diện với thách thức này, Việt Nam đang khẩn trương điều chỉnh chính sách. Nhiều giải pháp đã được đề xuất như: ban hành cơ chế hỗ trợ tài chính thay thế ưu đãi thuế, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, cải cách hành chính, cũng như đầu tư mạnh hơn vào hạ tầng giao thông, logistics kết nối để giảm chi phí vận hành cho nhà đầu tư.

Một vấn đề khác gây áp lực lên thị trường BĐS công nghiệp là nguồn cung bị bó hẹp. Trong nửa đầu năm 2024, tổng diện tích ký kết hợp đồng thuê mới tại nhiều KCN lớn đã giảm từ 30-65% so với cùng kỳ năm trước, nguyên nhân chủ yếu là quỹ đất tại các khu vực trọng điểm đã gần như lấp đầy, trong khi các KCN mới lại mất thời gian dài để được phê duyệt.

Chính điều này khiến giá thuê đất công nghiệp tại các vùng phát triển nhanh chóng leo thang. Theo thống kê từ các đơn vị nghiên cứu, trong giai đoạn 2020–2024, giá thuê đất khu công nghiệp tại phía Bắc đã tăng trung bình 35%, trong khi tại phía Nam, con số này thậm chí lên tới 67%.

Mức độ lấp đầy các KCN hiện nay đang rất cao, khoảng 83% ở miền Bắc và 92% ở miền Nam. Điều này chứng tỏ nhu cầu vẫn lớn nhưng khả năng cung ứng lại đang chững lại, tạo ra sức ép không nhỏ đối với các doanh nghiệp sản xuất mới có ý định đầu tư vào Việt Nam.

Xu Hướng Mới Định Hình Thị Trường

Dưới sức ép từ cả phía cầu và cung, thị trường BĐS công nghiệp đang dần dịch chuyển theo hướng chuyên sâu và linh hoạt hơn:

1. Logistics và kho lạnh lên ngôi: Sự phát triển của thương mại điện tử, dược phẩm và thực phẩm đông lạnh thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu về kho lạnh, trung tâm phân phối hiện đại.

2. Nhà xưởng xây sẵn (Ready-Built Factory, Built-to-Suit): Mô hình này ngày càng được ưa chuộng vì tiết kiệm thời gian triển khai, giảm rủi ro ban đầu và linh hoạt theo quy mô hoạt động.

3. Khu công nghiệp sinh thái, thông minh: Nhà đầu tư quốc tế ngày càng quan tâm tới các KCN xanh – nơi có hạ tầng số hoá, tiết kiệm năng lượng, xử lý chất thải thông minh và thân thiện môi trường.

4. Đẩy mạnh số hóa và ESG: Từ hoạt động cho thuê tới quản lý vận hành, các doanh nghiệp bất động sản đang đầu tư mạnh vào công nghệ và tiêu chuẩn môi trường - xã hội - quản trị (ESG) để đáp ứng kỳ vọng của khách hàng FDI.

Chính Phủ Đồng Hành Cùng Doanh Nghiệp

Nhằm tháo gỡ vướng mắc cho thị trường BĐS công nghiệp, Chính phủ đã có những bước đi quyết liệt:

• Phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến 2030: Cả nước sẽ có thêm 221 khu công nghiệp mới, mở rộng 76 khu hiện hữu.

• Cải cách thủ tục đầu tư và hành chính: Rút ngắn thời gian cấp phép, đẩy mạnh phân cấp, tăng cường vai trò của chính quyền địa phương trong quản lý đầu tư.

• Đầu tư hạ tầng kết nối liên vùng: Tập trung phát triển các tuyến cao tốc Bắc – Nam, đường vành đai, hệ thống cảng biển, logistics trung chuyển để hỗ trợ giảm chi phí vận hành cho nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang nghiên cứu ban hành các chính sách hỗ trợ mới nhằm giữ chân các tập đoàn FDI lớn trong bối cảnh cạnh tranh khu vực ngày càng khốc liệt.

Kết luận

Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ở cú hích mạnh mẽ từ làn sóng đầu tư FDI mới, đặc biệt trong các ngành công nghệ cao và logistics. Dù đang phải đối mặt với áp lực thuế quan, hạn chế quỹ đất, và nhu cầu nâng cao năng suất lao động, thị trường vẫn có cơ hội dài hạn nhờ quy hoạch mở rộng, cải cách hành chính và chất lượng mô hình công nghiệp xanh. Điều quan trọng là, nếu các chính sách được đồng bộ thực thi, BĐS công nghiệp sẽ tiếp tục là điểm sáng thu hút dòng tiền quốc tế, đóng góp mạnh mẽ vào sự phát triển bền vững của nền kinh tế Việt Nam năm 2025 và những năm tiếp theo.