top of page
  • Ảnh của tác giảVirtus Prosperity

SIGNIFICANT CHANGES IN LAND LAW 2024

1. Abolishing the land price frame - determining land prices based on market principles


The 2024 Land Law has abolished the land price framework and clearly defined the land valuation method based on market principles. Accordingly, land prices will be calculated based on the following grounds: The purpose of the land to be valued; the Term of land use; Input information to determine land prices according to land valuation methods; Other factors affecting land prices; Regulations of relevant laws at the valuation time...


In the past, the land price framework in most provinces and cities, especially large cities, differed greatly from the actual transfer price on the market. The actual transfer price was easily distorted, causing land transfer transactions to be manipulated by the buying and selling parties in a way that was beneficial to them. When the land price framework is abolished and calculated according to market principles, the asset price may be higher but is the actual value, not an artificial price, the market screening process becomes more severe, thereby also promoting the real estate market to develop more transparently and healthily, reducing speculation and land fever.


For the Government, when local land prices are promulgated following market prices, there will be no longer the phenomenon of two prices, thereby fundamentally limiting the issue of under-declaring prices to reduce the amount of taxes to be paid down, avoiding the situation of budget revenue losses... Land revenue will increase, creating a source of resources for investment development and solving other economic and social problems.


However, in addition to these benefits, there are still many challenges that need to be addressed, such as concerns that abolishing the land price framework will lead to higher land prices, higher compensation for land clearance, higher investment costs, leading to higher property sales prices, making it difficult for low-income people to access land, and especially how to determine the market price based on the market principles? These are issues that need to be implemented suitably and feasibly to ensure that they can take effect and achieve the desired results.


2. Unblocking the biggest knot in land relations in land acquisition as well as regulations on compensation, support for resettlement


Most land disputes are mainly related to land acquisition for the implementation of socio-economic development projects for national and public purposes. The reason is that the current law does not clarify the criteria for distinguishing between projects that are subject to acquisition and projects that are not. To address this situation, Article 79 of the 2024 Land Law lists 32 specific cases of land acquisition for national and public interests, along with the bases and conditions for acquisition being clearly stated in Article 80. In practice, it has been shown that the State only resumes land for public purposes in cases of real necessity, because the land acquisition mechanism will generate many complex consequences, related to the inability to harmonize economic interests between the State, the people whose land is resumed, and businesses.


In addition, the 2024 Land Law has partially unblocked the biggest knot in land relations at Article 91 on the principles of compensation, support, and resettlement and Article 110 on resettlement support projects when land is acquired, reflecting the requirements of Resolution 18-NQ/TW, which are: (i) For cases where land acquisition requires resettlement, resettlement must be completed before land acquisition. (ii) At the same time, there are specific regulations on compensation, support, and resettlement so that after land acquisition, people whose land is acquired must have a place to live, ensuring a life that is equal to or better than their old place of residence.


3. Businesses that transfer or contribute land use rights must pay back the amount of money that was waived or reduced at the time of land allocation, land lease, or land use permission conversion


According to Article 33 of the 2024 Land Law, domestic organizations that are granted land for fees by the State, lease land for a one-time payment for the entire lease period to implement a business investment project that is granted exemption or reduction of land use fees, land rent in the case of transfer or contribution of land use rights must pay to the State an amount equivalent to the amount of land use fees, land rent that has been exempted or reduced.


This is a completely new regulation compared to the regulations in the 2013 Land Law. The new regulation helps to avoid the negative aspects of taking advantage of land policy incentives, creating fairness in the implementation of State policies.


4. Land leased for a lump sum can be converted into an annual payment


According to Article 30 of the 2024 Land Law, economic organizations, individuals, people of Vietnamese descent residing abroad, and economic organizations with foreign investment that are currently being leased by the State for a lump-sum payment for the entire lease term are allowed to choose to switch to a yearly lease (Paid land rent is deducted from the annual land rent).

Previously, the 2013 Land Law only allowed economic organizations that were leased by the State for a yearly rent to switch to a lump-sum rent for the entire lease term, but there was no provision for the reverse.


This new regulation helps to create flexibility in the choices for land users, increasing the autonomy of businesses as the cost of land rent is an important factor in developing production and business plans. For the State, it will help to ensure stable revenue, avoiding the concentration of revenue leading to the risk of budget losses and unsustainability.


5. Businesses can receive the transfer of the right to use agricultural land




Based on Clause 1, Article 191, the Land Law 2013, economic organizations are not allowed to receive the transfer of the right to use agricultural land, except in cases where the land use purpose is changed according to the planning and land use plan approved by the competent state authority.


However, the Land Law 2024 has removed the prohibition on economic organizations from receiving the transfer of the right to use agricultural land. The new Law also introduces requirements related to economic organizations that are allowed to receive the transfer of the right to use agricultural land, namely, they must have a plan for using agricultural land approved by the provincial People's Committee. The required contents in the plan must include location, area, land use purpose; Agricultural production and business plan; Investment capital; Land use term; and Land use progress.


This regulation is in line with the policy of Resolution 18-NQ/TW on expanding the subjects of receiving the transfer of the right to use agricultural land, thereby promoting land concentration, land access for agricultural enterprises, people with land needs for agricultural production, and mechanisms for farmers to flexibly convert crop and animal structures, improve the efficiency of agricultural land use according to planning.


The assessment of this change will have a significant impact on the current agricultural land prices, which are trending upward. However, this new regulation also leaves farmers without land to produce, causing long-term consequences for society.


6. Allow to sell “attached assets to the land” and “land lease rights” with land leased by the State for annual land rent


According to Article 46 of the 2024 Land Law, economic organizations, individuals, people of Vietnamese descent residing abroad, and foreign-invested economic organizations are allowed to sell attached assets to the land and the lease right in the lease contract for land leased by the State for annual land rent when meeting all the conditions prescribed.


Previously, the 2013 Land Law only allowed the sale of attached assets to the land, but not the simultaneous sale of the lease right. The new regulation will facilitate the development and business of real estate, especially industrial real estate.


7. Businesses that violate Land laws can still be granted land or leased land


Under the 2013 Land Law, individuals who are granted land, leased land, or permitted to change the land use purpose to implement an investment project must meet the condition of not violating the provisions of land law.


However, the 2024 Land Law has opened up opportunities for these businesses by stipulating that businesses violating the provisions of land law but have fully rectified the violations before the time of requesting land, leasing land, or permit to change the land use purpose, will still be granted land, leased land, or permitted to change the land use purpose to implement an investment project.


The new regulation has created a great incentive for businesses to strictly comply with the decisions and judgments of state agencies against violations, and to devote all resources to remedying the consequences, thereby seizing the opportunity to make a fresh start.


8. The use of land to build dormitories for workers in industrial parks is exempt from or reduced land rent



Article 175 of the 2024 Land Law has expanded the scope of beneficiaries, recognizing the case of using land to implement housing policies for workers’ dormitories in industrial parks will be exempt from or reduced land use fees and land rent.


This is also a reasonable addition to encourage businesses to invest in building dormitories, ensuring accommodation for workers. This will increase the supply of rental real estate at a good price as the developer is exempt from or reduced land use and land rent. In the long term, it can contribute to ensuring the stability of rental prices in the market.


---

ĐIỂM MỚI TRONG “LUẬT ĐẤT ĐAI 2024”


1. Bỏ khung giá đất - xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường


Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất, xác định rõ phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Theo đó, giá đất sẽ được tính toán dựa trên các căn cứ sau: Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; theo thời hạn sử dụng đất; thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất; các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; quy định của các pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.


Từ trước đến nay, khung giá đất ở tại hầu hết các tỉnh thành, đặc biệt là các đô thị lớn, có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Giá chuyển nhượng thực tế dễ bị bóp méo, khiến các giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị các bên mua bán thao túng theo hướng có lợi cho mình. Khi bỏ khung giá đất, tính theo nguyên tắc thị trường, giá tài sản có thể cao hơn nhưng là giá trị thực tế, không phải là giá ảo, quá trình sàng lọc của thị trường trở nên khốc liệt hơn, từ đó cũng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo.


Về phía Nhà nước, khi giá đất địa phương ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn hiện tượng hai loại giá, từ đó hạn chế được cơ bản vấn đề kê khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp xuống, tránh tình trạng thất thu ngân sách… Nguồn thu từ đất sẽ tăng lên, tạo nguồn lực cho đầu tư phát triển và giải quyết các vấn đề kinh tế xã hội khác.


Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích như vậy, vẫn còn rất nhiều thách thức đặt ra như lo ngại khi bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất tăng lên, tiền đền bù giải phóng mặt bằng tăng, chi phí đầu tư tăng, giá bán bất động sản sẽ kéo theo tăng cao, người thu nhập thấp khó tiếp cận đất đai và đặc biệt là làm thế nào để xác định được giá theo thị trường? Đây là những vấn đề cần được hướng dẫn thi hành phù hợp, khả thi, nhằm đảm bảo có thể thực sự đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả như kỳ vọng.


2. Gỡ nút thắt lớn nhất trong quan hệ đất đai về thu hồi đất cũng như quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư


Hầu hết tranh chấp đất đai chủ yếu liên quan đến thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì mục đích quốc gia, công cộng. Nguyên nhân là luật hiện hành không làm rõ tiêu chí để phân biệt dự án được thu hồi và dự án không được thu hồi. Để khắc phục tình trạng này tại Điều 79, Luật Đất đai 2024 đã liệt kê rõ 32 trường hợp cụ thể được thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng kèm theo là những căn cứ, điều kiện được thu hồi được nêu rõ tại Điều 80. Thực tế cũng cho thấy chỉ trong trường hợp thực sự cần thiết Nhà nước mới thu hồi đất vì mục đích chung, bởi cơ chế thu hồi đất sẽ phát sinh nhiều hệ lụy phức tạp, liên quan đến việc không giải quyết hài hòa lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và doanh nghiệp.


Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 đã phần nào gỡ nút thắt lớn nhất trong quan hệ đất đai tại Điều 91 về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và Điều 110 về các dự án hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, thể hiện khá rõ yêu cầu của Nghị quyết 18-NQ/TW đó là: (i) Đối với trường hợp thu hồi đất phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất; (ii) đồng thời, có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất, người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.


3. Doanh nghiệp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải nộp lại số tiền được miễn, giảm tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất


Theo đó tại Điều 33, Luật đất đai 2024 thì tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm.


Đây là quy định hoàn toàn mới so với quy định tại Luật Đất đai 2013. Quy định mới này giúp tránh những tiêu cực về việc lợi dụng các chính sách ưu đãi về đất đai, tạo sự công bằng trong thực thi chính sách của Nhà nước.


4. Thuê đất trả tiền một lần có thể chuyển sang trả hằng năm


Theo quy định tại Điều 30, Luật Đất đai 2024 thì tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm (Tiền thuê đất đã nộp được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm).


Trước đây, Luật Đất đai 2013 chỉ cho phép tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà không có quy định ngược lại.


Quy định mới này góp phần tạo sự linh động trong lựa chọn cho người sử dụng đất, tăng tính chủ động cho doanh nghiệp bởi chi phí thuê đất là thành tố quan trọng để xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh. Về phía Nhà nước sẽ góp phần bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh tập trung nguồn thu dẫn đến nguy cơ thất thoát ngân sách nhà nước, không bền vững. 


5. Doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa




Căn cứ khoản 1, Điều 191, Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.


Nhưng đến Luật Đất đai 2024, quy định cấm tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa đã bị lược bỏ. Tuy nhiên, Luật mới cũng đưa ra những yêu cầu liên quan đến tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, theo đó phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp tỉnh chấp thuận. Các nội dung phải được thể hiện trong phương án bao gồm: Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất; Kế hoạch sản xuất kinh doanh nông nghiệp; Vốn đầu tư; Thời hạn sử dụng đất; Tiến độ sử dụng đất.


Quy định này phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW về mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, từ đó thúc đẩy tập trung đất đai, tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp nông nghiệp, người có nhu cầu đất để sản xuất nông nghiệp và các cơ chế để nông dân chuyển đổi linh hoạt cơ cấu cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch.


Đánh giá sự thay đổi này sẽ ảnh hưởng lớn đến giá đất nông nghiệp hiện tại theo xu hướng tăng cao. Tuy nhiên, quy định mới này cũng có nguy cơ khiến người nông dân không có đất để sản xuất, gây hệ quả lâu dài cho xã hội.


6. Được bán “tài sản gắn liền với đất” và “quyền thuê đất” với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm


Theo Điều 46, Luật Đất đai 2024, Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đối với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định.


Trước đây, Luật Đất đai 2013 chỉ cho phép bán tài sản gắn liền với đất chứ không cho đồng thời bán kèm quyền thuê đất. Quy định mới sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển, kinh doanh Bất động sản, đặc biệt là Bất động sản Khu công nghiệp.


7. Doanh nghiệp vi phạm đất đai vẫn có thể được giao đất, cho thuê đất


Theo Luật Đất đai 2013, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện là không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.


Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp này khi quy định doanh nghiệp vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã khắc phục đầy đủ vi phạm trước thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì vẫn được được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.


Quy định mới đã tạo động lực lớn cho các doanh nghiệp chấp hành nghiêm túc các quyết định, bản án của cơ quan Nhà nước đối với hành vi vi phạm, dồn tối đa các nguồn lực để khắc phục hậu quả, từ đó nắm bắt cơ hội làm lại cho mình.


8. Sử dụng đất cho mục đích xây nhà lưu trú cho công nhân trong Khu công nghiệp được miễn, giảm tiền thuê đất




Điều 175, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng đối tượng, ghi nhận trường hợp sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp sẽ được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.


Đây cũng là một sự bổ sung hợp lý nhằm khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà lưu trú, đảm bảo về chỗ ở cho người lao động. Từ đó tăng thêm nguồn cung bất động sản cho thuê với giá tốt do chủ đầu tư được miễn, giảm tiền sử dụng, tiền thuê đất. Về tầm nhìn dài hạn có thể góp phần đảm bảo ổn định giá thuê nhà trên thị trường.

0 lượt xem0 bình luận

Bài đăng gần đây

Xem tất cả

Comentarios


bottom of page