1. Bỏ khung giá đất - xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất, xác định rõ phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Theo đó, giá đất sẽ được tính toán dựa trên các căn cứ sau: Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; theo thời hạn sử dụng đất; thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất; các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; quy định của các pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.
Từ trước đến nay, khung giá đất ở tại hầu hết các tỉnh thành, đặc biệt là các đô thị lớn, có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Giá chuyển nhượng thực tế dễ bị bóp méo, khiến các giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị các bên mua bán thao túng theo hướng có lợi cho mình. Khi bỏ khung giá đất, tính theo nguyên tắc thị trường, giá tài sản có thể cao hơn nhưng là giá trị thực tế, không phải là giá ảo, quá trình sàng lọc của thị trường trở nên khốc liệt hơn, từ đó cũng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo.
Về phía Nhà nước, khi giá đất địa phương ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn hiện tượng hai loại giá, từ đó hạn chế được cơ bản vấn đề kê khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp xuống, tránh tình trạng thất thu ngân sách… Nguồn thu từ đất sẽ tăng lên, tạo nguồn lực cho đầu tư phát triển và giải quyết các vấn đề kinh tế xã hội khác.
Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích như vậy, vẫn còn rất nhiều thách thức đặt ra như lo ngại khi bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất tăng lên, tiền đền bù giải phóng mặt bằng tăng, chi phí đầu tư tăng, giá bán bất động sản sẽ kéo theo tăng cao, người thu nhập thấp khó tiếp cận đất đai và đặc biệt là làm thế nào để xác định được giá theo thị trường? Đây là những vấn đề cần được hướng dẫn thi hành phù hợp, khả thi, nhằm đảm bảo có thể thực sự đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả như kỳ vọng.
2. Gỡ nút thắt lớn nhất trong quan hệ đất đai về thu hồi đất cũng như quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư
Hầu hết tranh chấp đất đai chủ yếu liên quan đến thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì mục đích quốc gia, công cộng. Nguyên nhân là luật hiện hành không làm rõ tiêu chí để phân biệt dự án được thu hồi và dự án không được thu hồi. Để khắc phục tình trạng này tại Điều 79, Luật Đất đai 2024 đã liệt kê rõ 32 trường hợp cụ thể được thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng kèm theo là những căn cứ, điều kiện được thu hồi được nêu rõ tại Điều 80. Thực tế cũng cho thấy chỉ trong trường hợp thực sự cần thiết Nhà nước mới thu hồi đất vì mục đích chung, bởi cơ chế thu hồi đất sẽ phát sinh nhiều hệ lụy phức tạp, liên quan đến việc không giải quyết hài hòa lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 đã phần nào gỡ nút thắt lớn nhất trong quan hệ đất đai tại Điều 91 về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và Điều 110 về các dự án hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, thể hiện khá rõ yêu cầu của Nghị quyết 18-NQ/TW đó là: (i) Đối với trường hợp thu hồi đất phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất; (ii) đồng thời, có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất, người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
3. Doanh nghiệp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải nộp lại số tiền được miễn, giảm tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo đó tại Điều 33, Luật đất đai 2024 thì tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm.
Đây là quy định hoàn toàn mới so với quy định tại Luật Đất đai 2013. Quy định mới này giúp tránh những tiêu cực về việc lợi dụng các chính sách ưu đãi về đất đai, tạo sự công bằng trong thực thi chính sách của Nhà nước.
4. Thuê đất trả tiền một lần có thể chuyển sang trả hằng năm
Theo quy định tại Điều 30, Luật Đất đai 2024 thì tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm (Tiền thuê đất đã nộp được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm).
Trước đây, Luật Đất đai 2013 chỉ cho phép tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà không có quy định ngược lại.
Quy định mới này góp phần tạo sự linh động trong lựa chọn cho người sử dụng đất, tăng tính chủ động cho doanh nghiệp bởi chi phí thuê đất là thành tố quan trọng để xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh. Về phía Nhà nước sẽ góp phần bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh tập trung nguồn thu dẫn đến nguy cơ thất thoát ngân sách nhà nước, không bền vững.
5. Doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa
Căn cứ khoản 1, Điều 191, Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nhưng đến Luật Đất đai 2024, quy định cấm tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa đã bị lược bỏ. Tuy nhiên, Luật mới cũng đưa ra những yêu cầu liên quan đến tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, theo đó phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp tỉnh chấp thuận. Các nội dung phải được thể hiện trong phương án bao gồm: Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất; Kế hoạch sản xuất kinh doanh nông nghiệp; Vốn đầu tư; Thời hạn sử dụng đất; Tiến độ sử dụng đất.
Quy định này phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW về mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, từ đó thúc đẩy tập trung đất đai, tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp nông nghiệp, người có nhu cầu đất để sản xuất nông nghiệp và các cơ chế để nông dân chuyển đổi linh hoạt cơ cấu cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch.
Đánh giá sự thay đổi này sẽ ảnh hưởng lớn đến giá đất nông nghiệp hiện tại theo xu hướng tăng cao. Tuy nhiên, quy định mới này cũng có nguy cơ khiến người nông dân không có đất để sản xuất, gây hệ quả lâu dài cho xã hội.
6. Được bán “tài sản gắn liền với đất” và “quyền thuê đất” với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm
Theo Điều 46, Luật Đất đai 2024, Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đối với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định.
Trước đây, Luật Đất đai 2013 chỉ cho phép bán tài sản gắn liền với đất chứ không cho đồng thời bán kèm quyền thuê đất. Quy định mới sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển, kinh doanh Bất động sản, đặc biệt là Bất động sản Khu công nghiệp.
7. Doanh nghiệp vi phạm đất đai vẫn có thể được giao đất, cho thuê đất
Theo Luật Đất đai 2013, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện là không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp này khi quy định doanh nghiệp vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã khắc phục đầy đủ vi phạm trước thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì vẫn được được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Quy định mới đã tạo động lực lớn cho các doanh nghiệp chấp hành nghiêm túc các quyết định, bản án của cơ quan Nhà nước đối với hành vi vi phạm, dồn tối đa các nguồn lực để khắc phục hậu quả, từ đó nắm bắt cơ hội làm lại cho mình.
8. Sử dụng đất cho mục đích xây nhà lưu trú cho công nhân trong Khu công nghiệp được miễn, giảm tiền thuê đất
Điều 175, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng đối tượng, ghi nhận trường hợp sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp sẽ được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Đây cũng là một sự bổ sung hợp lý nhằm khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà lưu trú, đảm bảo về chỗ ở cho người lao động. Từ đó tăng thêm nguồn cung bất động sản cho thuê với giá tốt do chủ đầu tư được miễn, giảm tiền sử dụng, tiền thuê đất. Về tầm nhìn dài hạn có thể góp phần đảm bảo ổn định giá thuê nhà trên thị trường.
Comments