top of page

Nghị định số 291/2025/NĐ-CP của Chính phủ

Virtus Prosperity
14 thg 11
10 phút đọc

ree

(Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP quy định về Quỹ phát triển đất)

STT	NỘI DUNG	QUY ĐỊNH CŨ (Nghị định 103 và 104/2024/NĐ-CP)	QUY ĐỊNH MỚI Nghị định số 291/2025/NĐ-CP (NĐ 291)	GHI CHÚ
1.	Bổ sung về khoản thu khác (K4, Điều 1, NĐ 103)	Không có quy định về khoản tiền nộp bổ sung theo điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 trong phạm vi điều chỉnh tại Điều 1.	Bổ sung: "Tiền nộp bổ sung theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 thuộc khoản thu khác theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai năm 2024."	Xác định rõ khoản tiền nộp bổ sung là khoản thu khác của Nhà nước.
2.	Tính tiền sử dụng đất khi cấp GCN đối với đất giao không đúng thẩm quyền (K3, Điều 12, NĐ 103)	Chỉ có 03 điểm a, b, c: a) Trường hợp không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền thì tiền sử dụng đất của phần diện tích được cấp Giấy chứng nhận là đất ở được tính: Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận là đất ở x Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất x 70%. b) Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền thì không phải nộp tiền sử dụng đất. c) Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền nhưng mức thu thấp hơn thì tính theo tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và phần còn lại tính theo điểm a.	a) Trường hợp không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền thì tiền sử dụng đất của phần diện tích được cấp Giấy chứng nhận là đất ở được tính: "Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận là đất ở x Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất x 70%". b) Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền nhưng mức thu thấp hơn thì tính theo tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và phần còn lại tính theo điểm a tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Bổ sung c): "Đối với phần diện tích còn lại theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 140 Luật Đất đai năm 2024, trường hợp được công nhận vào mục đích đất ở (nếu có) và được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo chính sách và giá đất ở quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ đề nghị cấp Giấy chứng nhận."	Sửa đổi, bổ sung nhằm làm rõ cách tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích còn lại (tính 100% theo giá đất ở) khi được công nhận vào mục đích đất ở.
3.	Tính tiền sử dụng đất khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết (K1, Điều 14, NĐ 103)	Tiêu đề khoản 1 là: "Trường hợp người sử dụng đất đề nghị và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án theo quy định của pháp luật mà làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất hoặc vị trí từng loại đất hoặc hệ số sử dụng đất thì tiền sử dụng đất được tính như sau:"	Sửa tiêu đề khoản 1: Thêm từ "tăng" trước cụm từ “hệ số sử dụng đất”.	Giới hạn việc tính lại tiền sử dụng đất chỉ áp dụng khi tăng hệ số sử dụng đất (trường hợp giảm hệ số sdđ sẽ không tính lại).
4.	Tính tiền sử dụng đất khi có nhiều Quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết (Điều 14, NĐ 103)	Không có quy định.	Bổ sung Khoản 6 Điều 14: Quy định việc tính tiền sử dụng đất khi dự án có nhiều quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết: Tính tổng số tiền sử dụng đất phải nộp tại lần điều chỉnh quy hoạch chi tiết cuối cùng của dự án.	Quy định rõ ràng nguyên tắc tính tiền SDĐ khi dự án có nhiều lần điều chỉnh quy hoạch.
5.	Khấu trừ Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (KPBTH) (K3, Điều 16, NĐ 103)	Quy định việc khấu trừ KPBTH khi dự án có nhiều hình thức sử dụng đất. Trong đó, KPBTH của phần diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao đất không thu tiền sử dụng đất được phân bổ vào các phần diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất...	Bổ sung: "kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được trừ vào tổng số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê phải nộp, phần còn lại (chưa được trừ) tiếp tục được trừ vào tiền thuê đất trả tiền hằng năm phải nộp (bao gồm cả tiền thuê đất phải nộp đối với phần diện tích đất xây dựng công trình ngầm của dự án, nếu có)".	Ưu tiên khấu trừ KPBTH vào tổng số tiền sử dụng đất/tiền thuê đất trả 1 lần, sau đó mới trừ vào tiền thuê đất trả hàng năm.
6.	Nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất (K5, Điều 17, NĐ 103)	Quy định không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất.	Bổ sung: "Không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất; đất xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024."	Bổ sung loại trừ đối với đất xây dựng nhà ở thương mại khỏi diện được miễn, giảm tiền sử dụng đất.
7.	Thu hồi tiền sử dụng đất đã miễn, giảm (K6, Điều 17, NĐ 103	Quy định số tiền sử dụng đất được miễn, giảm phải thu hồi được tính theo giá đất tại Bảng giá đất tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất cộng (+) với khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế từng thời kỳ.	Sửa đổi: Tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm tính tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từng thời kỳ.Trường hợp tự nguyện hoàn trả: tính thêm khoản thu bổ sung (mức 3,6%/năm hoặc 5,4%/năm).	Thay đổi căn cứ tính số tiền phải thu hồi từ giá đất tại Bảng giá đất tại thời điểm giao đất sang chính sách và giá đất tại thời điểm tính tiền SDĐ theo quy định của pháp luật từng thời kỳ.
8.	Miễn tiền Sử dụng đất - đối tượng chính sách (K1, Điều 18, NĐ 103)	d) Giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi. đ) Diện tích đất tại dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt mà chủ đầu tư bố trí để phục vụ mai táng cho các đối tượng chính sách xã hội theo quy định của pháp luật về xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng.	Bãi bỏ điểm d cũ và sửa điểm đ thành điểm d. (Nội dung điểm đ cũ được chuyển sang khoản 1 Điều 19 NĐ 291 - Mục 10).	Bãi bỏ nội dung không còn phù hợp.
9.	Thẩm quyền quyết định miễn tiền sử dụng đất (K5, Điều 18, NĐ 103)	Không có quy định về thẩm quyền quyết định miễn tiền sử dụng đất.	Bổ sung Khoản 5 Điều 18: "Người có thẩm quyền quyết định giao đất theo quy định tại Điều 123 Luật Đất đai năm 2024 quyết định việc miễn tiền sử dụng đất khi quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất... trong đó ghi rõ nội dung: lý do miễn, diện tích được miễn tiền sử dụng đất."	Xác định rõ thẩm quyền quyết định miễn tiền SDĐ thuộc về người có thẩm quyền quyết định giao đất.
10.	Giảm tiền sử dụng đất - đối tượng chính sách (K1, Điều 19, NĐ 103)	Không có điểm b.	Bổ sung b): "Giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi."	Bổ sung đối tượng được giảm 50% tiền SDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở (không đủ điều kiện bồi thường) và không có chỗ ở nào khác tại địa bàn xã.
11.	Tính khoản tiền sử dụng đất nộp bổ sung (K2, Điều 50, NĐ 103)	Khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung được tính bằng mức thu 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp.	Khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung được tính bằng mức thu 3,6%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp.	Giảm mức thu khoản tiền nộp bổ sung từ 5,4%/năm xuống 3,6%/năm.
12.	Tính tiền thuê đất khi chưa có quyết định cho thuê đất (K6, Điều 30, NĐ 103)	Quy định việc tính tiền thuê đất hằng năm đối với thời gian chưa có quyết định cho thuê đất.	Sửa đổi: diện tích tính tiền thuê đất là diện tích thực tế đang sử dụng; mục đích sử dụng đất để tính tiền thuê đất hằng năm theo mục đích thực tế đang sử dụng..	Làm rõ căn cứ tính tiền thuê đất hằng năm (diện tích và mục đích thực tế đang sử dụng) cho thời gian trước khi có quyết định cho thuê đất.
13.	Tính khoản tiền thuê đất nộp bổ sung (K9, Điều 51, NĐ 103)	Khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung được tính bằng mức thu 5,4%/năm tính trên số tiền thuê đất phải nộp.	Khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung được tính bằng mức thu 3,6%/năm tính trên số tiền thuê đất phải nộp.	Giảm mức thu khoản tiền nộp bổ sung từ 5,4%/năm xuống 3,6%/năm.
14.	Xử lý tiền đất trước khi chuyển mục đích đối với tổ chức kinh tế (K4, Điều 52, NĐ 103)	Quy định nguyên tắc tính tiền đất trước khi chuyển mục đích đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 (ngày NĐ 103 có hiệu lực) mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và có nhiều hình thức sử dụng đất.	Sửa đổi, bổ sung Khoản 4, Điều 52: Bổ sung điều kiện đã có quyết định phê duyệt giá đất cụ thể hoặc đã có hoặc chưa có Thông báo thu tiền SDĐ, tiền thuê đất... Khẳng định việc tính tiền đất trước khi chuyển mục đích được thực hiện theo nguyên tắc quy định tại Điều 7 và Điều 34 NĐ 103. Quy định xử lý chênh lệch giữa số tiền tính lại và số tiền đã nộp (nộp thêm hoặc được hoàn trả/trừ vào nghĩa vụ tài chính khác).	Làm rõ các trường hợp chuyển tiếp và quy tắc xử lý chênh lệch tiền sử dụng đất/tiền thuê đất khi tính lại đối với các dự án đã có quyết định chuyển mục đích trước ngày 01/8/2024.
15.	Thời hạn nộp tiền SDĐ/thuê đất bổ sung (chuyển tiếp) (Điều 3, NĐ 291)	Khoản tiền nộp bổ sung được tính bằng mức thu 5,4%/năm.	Tiền nộp bổ sung tính lại theo mức 3,6%/năm. Quy định xử lý chênh lệch (tăng thì nộp thêm, giảm thì được hoàn trả/trừ vào nghĩa vụ tài chính khác).	Thay đổi mức thu tiền nộp bổ sung của các trường hợp chuyển tiếp theo quy định tại NĐ 103 từ 5,4%/năm xuống 3,6%/năm và hướng dẫn xử lý chênh lệch.
16.	Quản lý vốn hoạt động của Quỹ (K3, Điều 13, NĐ 104)	Vốn hoạt động của Quỹ phát triển đất được gửi tại Kho bạc Nhà nước cấp tỉnh, các ngân hàng thương mại có vốn chi phối của Nhà nước trên địa bàn.	Sửa đổi, Bổ sung quy định: Vốn điều lệ của Quỹ chỉ được sử dụng để thực hiện nhiệm vụ ứng vốn và được hoàn trả vốn ứng theo quy định tại Nghị định này. Trong thời gian tạm thời nhàn rỗi, vốn điều lệ của Quỹ được gửi có kỳ hạn tại các ngân hàng thương mại có vốn chi phối của Nhà nước trên địa bàn....	Siết chặt việc quản lý và sử dụng vốn điều lệ của Quỹ: chỉ dùng để ứng vốn và có thể gửi có kỳ hạn (đảm bảo an toàn, hiệu quả) nếu tạm thời nhàn rỗi.
17.	Ứng vốn để Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (BTH, TĐC) (Điểm a, Khoản 1, Điều 14, NĐ 104)	Ứng vốn cho chủ đầu tư dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, đơn vị, tổ chức của Nhà nước thực hiện nhiệm vụ BTH, TĐC... (trừ các dự án đầu tư bằng nguồn vốn không phải nguồn ngân sách nhà nước).	Sửa đổi: Thêm nội dung pháp luật về nhà ở vào căn cứ BTH, TĐC.	Bổ sung căn cứ pháp luật về nhà ở trong việc ứng vốn thực hiện BTH, TĐC.
18.	Chi phí quản lý vốn ứng (K1, Điều 17, NĐ 104)	Mức chi phí quản lý vốn ứng bằng mức lãi suất áp dụng đối với tiền gửi bằng đồng Việt Nam của Kho bạc Nhà nước tại Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong cùng thời kỳ.	Mức chi phí quản lý vốn ứng không vượt quá mức lãi suất áp dụng đối với tiền gửi bằng đồng Việt Nam của Kho bạc Nhà nước tại Ngân hàng Nhà nước Việt Nam....Thêm quy định mức chi phí quản lý vốn ứng được xác định theo mức tại thời điểm ban hành Quyết định ứng vốn lần đầu...cố định trong cả quá trình ứng vốn và không tính theo thời gian ứng vốn.	Chuyển từ bằng mức lãi suất sang không vượt quá mức lãi suất. Thay đổi cách tính chi phí quản lý vốn ứng từ tính theo thời gian sang cố định theo mức tại thời điểm quyết định ứng vốn lần đầu.

Bài đăng gần đây

Thể chế cho Trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam

Thể chế cho Trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam

Cơ chế vận hành mô hình Đặc Khu

Cơ chế vận hành mô hình Đặc Khu

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Doanh nghiệp (hiệu lực từ 01/07/2025)

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Doanh nghiệp (hiệu lực từ 01/07/2025)

Bình luận

bottom of page